U građanskopravnim odnosima ustupanje prava formalizirano je kao ugovor o ustupanju. Ovo je prilično uobičajena shema koja vam omogućuje stjecanje prava na stan u višespratnoj novogradnji od prethodnog dioničara. No, unatoč popularnosti - u fazi isporuke stanova gotovo 90%, a kupuju se na temelju ugovora o cesiji, ova transakcija može biti prilično rizična.
Značajke zajedničke gradnje
Nakon što je početkom 2005. godine stupio na snagu Savezni zakon br. 214-FZ "O sudjelovanju u zajedničkoj gradnji stambenih zgrada …", vlasnici kapitala koji su s graditeljem potpisali ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji imali su priliku ustupiti svoja prava do stana u izgradnji do trećeg lica. Ustup prava na nekretninama moguć je, u skladu s čl. 382 Građanskog zakonika Ruske Federacije i čl. 11. ovog zakona, u bilo kojem trenutku nakon što je ugovor o sudjelovanju u kapitalu propisno registriran kod vlasti Rosreestra i prije nego što je dioničar potpisao ugovor o prijenosu stana.
Budući da nije tajna da je u fazi gradnje, posebno na početku, moguće kupiti stan po prilično pristupačnim cijenama, opcija ustupanja prava prilično je atraktivna za mnoge građane koji žele poboljšati svoje životne uvjete. Drugo je pitanje razloga zbog kojih izvorni dioničar - ustupitelj - želi prodati stan u izgradnji prema ugovoru o ustupanju, nakon što je svoje pravo na nekretninu ustupio novom sudioniku u zajedničkoj gradnji - prestupniku.
Rizici koji proizlaze iz sklapanja ugovora o ustupanju
Jedan od najčešćih razloga zašto dioničar želi ustupiti neko pravo mogu biti njegovi dugovi prema programeru. Stoga, prije nego što cesionar potpiše ugovor o ustupanju, mora provjeriti kod programera postoji li dug za redovno plaćanje stana.
Drugi razlog zbog kojeg se ustupitelj htio riješiti stana jest informacija koja mu je postala poznata o kršenju kvalitete gradnje ili o predstojećem bankrotu tvrtke za razvoj, za čije postupke nije odgovoran preuzimatelju. Ako novi dioničar uopće želi raskinuti ugovor, neće uspjeti i moći će iznijeti sva potraživanja samo programeru i samo na sudu.
S druge strane, cesionar mora biti svjestan da se ugovor o ustupanju može poništiti ako nisu ispunjeni brojni bitni uvjeti. Na primjer, može se zaključiti tek nakon što se ugovaratelj u potpunosti nagodi s izvođačem i plati mu cijenu ugovora. To potvrđuje i sporazum o prebijanju međusobnih potraživanja. Uz to, preduvjet za ugovor o ustupanju je dobivanje pismenog pristanka od programera za ustupanje prava. I, naravno, za njegovo zaključenje bit će potrebno odobrenje kreditne institucije ako je ustupitelj stan stekao pod hipotekom.
